// 之前說要計數買澳洲樓, 條數計左, 唔化算, 計劃取消
// 講解條數怎樣計之前, 先說說買澳洲樓的背景吧?
(責任聲明: 以下是依據本人理解或認識而提供的資料, 資料沒有經資料搜集、証實或確定, 資料、信息及數據僅作為一般消閒讀物之用, 讀者如需深入認識澳洲房地產市場, 請自行另作研究。)
// 澳洲樓的種類, 主要分為House, Townhouse, Unit, Apartment
House 是單層建築物, 依建築物和土地的大小, 在一塊土地上可容納一至三幢Houses。
Townhouse 是兩層建築物, 依建築物和土地的大小, 在一塊土地上可容納一至三幢Townhouses。
Unit 是單層並與隔鄰房子連接著的建築物, 土地建築面積較大, 在一塊土地上可容納四至十幢Units。
Apartment 是多於兩層的建築物, 每一樓層至少一個單位,土地建築面積較小, 在一塊土地上可容納一幢Apartment。
// 有不同種類, 然後說一說土地和發展商 (之前在那個one day roadshow學的)
大家都知道澳洲土地有多大~ 在澳洲, 地產發展商跟政府買的是大半個社區 (suburb), 這大半個社區的基礎設施(infrastructure) 例如公共設施、道路規劃、水電煤鋪設等都是由這發展商負責; 在基礎設施上, 土地的規劃藍圖亦由發展商決定,但(roadshow 記憶中) 政府對公園面積、公共設施、
因為這些社區都是距離市中心(CBD) 較遠的新開發地區, 所以在住宅樓宇那一區塊, 賣的都是全新的property and land package, 意思是買家把那一劃分出來的土地買下, 在土地上自行找建築公司蓋自己喜歡的dream house, 又戓是跟發展商提供的建築公司蓋房子。
自己起dream house, 實現夢想當然要好多錢! 跟發展商提供的建築公司, 屋的外觀和室內平面圖(floorplan)可能跟鄰居的一模一樣, 但當中也是可以依自己的喜好, 在物料使用和某些不妨礙建築結構的改造中有一定程度的選擇, 當然, 那個程度的選擇也是看你有多少錢吧~
以上是關於一手Land and Property 的情況。其他二手的 Land and Property/ House/ Townhouse/ Unit/ Apartment, 買賣情況就跟香港買二手樓的交易手續差不多。
// 然後, 這些物業怎樣「計」樓價呢?
全宇宙的發展商都是一樣, 在計算樓價方面都是以每平方呎(sq.ft.) 或每平方米(sq.m.) 作單位; 每平方米的建築成本, 每平方米的收益, 每平方米的售價, 每平方米的什麼。條數怎樣算計, 發展商最清楚。
買家方面, 香港「計」的是每平方呎售價, 而澳洲「計」的是平面圖。在香港, 無論租和買都是依呎數, 還要分建築面積和實用面積, 一個實用面積400呎單位賣300萬, 條數「看來計來」清清楚楚。在澳洲, 面積方面不太著重, 地產租賣廣告寫的, 都是[x]bed/study, [x]bath, [x]car (意思就是有幾多間睡房/ 書房/ 浴室同車位), 租樓完全不會看到單位呎數多少, 買樓的會在平面圖上看到一個living area and balcony (if any) (sq.m.), 那應該是實用面積, 但地產代理不會提供每平方米的售價, 如有需要請自行計算。但正如我所說, 發展商對於成本和利益百分比已經計到盡, 無論依呎數賣還是房間數目來賣, 沒死錯人的。
值得一提的是, 澳洲apartment 的 floorplan and layout 比香港的要好多了。就算同一幢apartment building, 每一間unit 的間隔和面積都有可能不一樣。在香港我們叫這些單位作「特式戶」
澳洲的物業建築並不像香港的倒模型式, 建築物本身已經各有不同, 而因應建築物的結構, 在同一大廈裡每一單位的floorplan and layout也不一樣, 可以說「特式戶」遍佈整幢物業。用我現居的大廈為例, 圖中面對河邊的地下至三樓的單位大部分是3b2b; 四樓和七樓的特式是各單位有一大露台, 角落的單位露台還要更大, 大到可以放jacuzzi 的大; 五至十一樓左右兩邊是2b的小單位為多; 七至十七樓中間的單位有3b 或者2b, 但都是景觀極度漂亮; 最後十八樓面向河邊的, 就是極極極大和極極極美的penthouse,售AU$1mm 以上(對換成港紙一千萬左右就買到個向河的penthouse 特式戶, 超值吧)。
還要補充,如買賣單一土地的單幢House or Townhouse除外, 因這些單一土地物業可自行規劃重建, 土地面積大的可以多蓋幾間house, 所以買賣單一土地的House or Townhouse 的時候會以土地面積作招徠。
// 建築方面的背景資料暫時這樣, 下篇再寫樓市前景, 或者下下篇寫計數, 現在個腦好攰…
// 寫這些錢銀的事看來比扮靚心得或者生活事更有推動力, 一天內極速寫完這篇! 平時要我寫生活事, 一日拖一日直至放棄的情況每天也在發生中 wa hahahaha
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